Mietin muutama vuosi sitten jos ostaisin sijoutusasunnon ulkomailta… Sitten törmäsin ongelmiin:
Kaikki pankit Suomessa sanoi minulle ei uskalleta myönnetä lainaa mihinkään ulkomaa ostokseen.
En kysynyt Handelsbankenilta, mutta noi ehdot mitä sanot Handelsbanken ostokseen Espanija asuntoon on aivan hirveitä kuin kauhuelokuva. 3% marginaali ja 3000 euroa lainanosto?
Minulla on 0.7+12kk eurobor minun sijoituslaina ja tyypillinen laina nosto summa on 300-700 euroa. On niitä jolla on oma asuntolaina tyylin 0.5+12kk eurobor, mutta sijotuslaina on usein hieman korkeampi marginaali kuin oma asuntolaina.
Missä asunto on vaikuutta paljon marginaalin. Jos on marginaali esim 0.9-1.6+12kk eurobor niin ei tarvitse olla niin masentunut ja se voi olla tavallista. Voi kai olla isompi marginaali kuin 1.6+12kk eurobor jos on esim pikkukunta tai tyylin opiskelija tai muuten iso riski pankille.
Ensimmäisen sijoitusasunnon osto tällä hetkellä alustavasti suunnitteilla. Tässä speksist: säästöt&sijoitukset tällä hetkellä noin 40 000€. Tulot kuukaudessa 800€ - 1500€ (opiskelun ohella). Tarkoitus käyttää noin 15 000€ omarahoitusosuuteen. Suunnitteilla ostaa 60 000€ - 80 000€ asunto kasvukaupungin lähiöista.
Perushommat jo opiskeltu ja pohjatietoja perusteella ei pitäisi tulla ongelmia. Mitä kokeneemmat kaverit suosittelee vielä opiskeltavan ensimmäisen asunnon ja samalla ensimmäisne sijoitusasunnon ostoon? Esim. artikkelit, podcastit yms.
Toinen kysymys: Minulla siis ikää 18v ja eniten mietityttää, että miten vuoden päästä alkava armeija mahdollisesti hankaloittaa asioita. Esimerkiksi jos vuokralainen lähtee ja armeijasta käsin pitäisi etsiä uutta asukasta taloon. Onko tähän liittyen kokemusasiantuntijoita tai ylipäätänsä jotain vinkkejä?"
Annas kun veikkaan pankki vastasi odota että olet suorittanut armeejan.
Olet kyllä todella nuori vielä sen armejan jälkeen ehkäpä juuri täyttänyt noin 20. Jos ostat kun olet saanut jotain työtä (esim osa-aikainen työ opiskelu lisäksi) niin se ei ole myöhäinen alku.
Nuoret miehet ensin vai? Tässä tositarina. Minä olen ihan toisessa ikäluokassa, mutta muutama
vuosia sitten yksi tuttava joka oli 19 vuotias tyttö (innostui ehkä kertoa kun mainitsin olen vuokranantaja) kertoi että osti 160k velaton hinta asunnon. Kysyin miten sait pankkilainaa tuohon?
En kerro kuka tyttö tämä on tai edes missä kaupungissa tapahtui ja niin ei saa tehdä.
Vastaus oli minulla ei ole pankkilainaa. Isäni on miljonääri.
Jos ostat eka asunnon sijoitusasuntona et voi hyödyntää ASP asuntosäästämistä koska ASP idea on ostat eka asunnon oman käyttöön. Minä aloitin ASP asuntosäästämisen kun olin 18 vuotias (ennen sitä oli myös muita säästöjä) ja en ole ikinä tarvinnut mitään opintovelkaa ja olen kyllä opiskellut valmiiksi. ASP asuntosäästäminen antaa valtion suojan jos korot nousee+pieni säästöpalkkio rahassa. Toisaalta en ostanut autoa, moottoripyörää tai tehnyt esim. ulkomaanmatkoja kun tein ASP asunto säästämistä opiskelijana.
Tuntuu todelta vaikealta päästä juttelemaan lainaneuvotteluita jos omistaa OY:n. Onko täällä ollut tuoreilla yrityksen kautta sijottajilla millaisia kokemuksia? Tavoitteena olisi löytää juurikin joku yksi pankkiyhteyshenkilö, jonka kanssa pääsisi aina näitä neuvotteluita käymään, että ei tarvitsisi aina uudestaan joka kerta neuvotella ja kertoa liiketoimintasuunnitelmasta.
Oma kokemus viime vuodelta vastaperustetun yrityksen kanssa oli se, että OmaSP oli ainoa joka halusi edes keskustella lainoituksesta. Sieltä sainkin tarjouksen heti ensimmäisen puhelinkeskustelun aikana ja sillä päästiin eteenpäin, tämän jälkeen kaikki on toiminut nimenomaan sen yhden ja saman yhteyshenkilön kanssa sujuvasti.
Marginaalit yrityksillä menee helposti sinne 3% tasoon tai ylikin ja lainan maksuajat todennäköisesti 6 vuoteen. Näihin kannattaa siis varautua, tämän parempia ehtoja on ymmärtääkseni todella vaikea saada yritykselle.
Huomatkaa, että yrityksen lainat ovat kalliita, koska niiltä puuttuu henkilötakaus.
Mikään ei kuitenkaan estä antamasta tätä henkilötakausta yrityksen lainalle. Sillä saa korkoa näppärästi alas, mutta samalla tietty altistaa itseään firman riskeille. Toimii siis omassa sijoitusyhtiössä, mutta jos on kavereiden tai sukulaisten kanssa kimpassa, niin täytyyhän sitä olla jonkin asteen hullu jos yhteisen firman maksukykyä alkaa itse takaamaan.
Tämä ei minun ymmärrykseni mukaan pidä paikkansa. Henkilötakaus on ehdoton vaatimus ainakin tuoreen yrityksen lainan saamiseksi, mutta kyllä ne ehdot on silti edellä esittämäni kaltaiset. Mielestäni jos yritys ei noilla spekseillä pysty kannattavaa bisnestä tekemään, niin sitten riskivara on liian pieni että lainaa ylipäätänsä kannattaa yritykselle (tai yksityishenkilölle) ottaa. Mutta tämä on vain provosoiva mielipiteeni
Toki kuulen mielelläni jos joku on saanut paremmilla ehdoilla lainaa tuoreelle yritykselle. Tilanne on varmasti eri jos yrityksellä on voitollisia tilinpäätöksiä ja hyvin jakokelpoista omaa pääomaa, mutta silti lainan ehdot ymmärrykseni mukaisesti jää kauas siitä mitä yksityishenkilö pystyy saamaan. Yksityishenkilölle tulee kuitenkin jossain vaiheessa niin sanotusti seinä vastaan miten paljon lainaa voi ylipäätänsä saada, yritykselle tätä seinää ei tule jos homma toimii ja teet oikeita asioita. Tämän takia yrityksen kautta on kannattavaa asuntobisnestäkin pitkäjänteisesti kasvattaa vaikka laina olisikin “kallista”, pieniä pikavoittoja tai parin-kolmen asunnon tuomia vuokratuottoja on helpompi tehdä omissa nimissä vaikka verokanta tästä isomman osan viekin valtion kassaan.
Hessuli laina aika mitä saa pankeissa ei ole vain maksukyvystä ja takuusta kiinni tai siitä jos olet yrittäjä kuten kerroit. Jos sinulla on annuiteetti tai tasaerä voit saada pitkiä lainaikoja vaikka 18 -25 vuotta. Jos on kiinteä tasaerä se tarkoittaa jos korot nousee niin maksu ei nouse vaan laina aika pitenee (jos et tee ylimääräisiä lainalyhennyksiä). Danske Bank sanoi minulle maksimi 15 vuoden laina aika kun halusin kiinteä tasaerä lainan (jossa on erikseen sovittu on ilmaista tehdä ylimääräisiä laina lyhennyksiä) ja sellaisin sovin Danske Bank kanssa viimeksi kun siirsin kaikki minun sijoitus lainat Danske Bankiin.
En ole koskaan ollut yrittäjä käyttäen OY tunnusta kuten sinä Hessuli vaikka olen kyllä suorittanut yrittäjä koulutuksen ja maksanut YEL (yrittäjä eläkettä).
Minä olen toiminut kevyt yrittäjänä esim on olemassa Eezy ja Osk kevytyrittäjät. Sitä ei voi ihan verrata olen toiminut vain itse ilman mitän OY tunnusta ja en palkannut muita ja yksi iso toimeksiantaja palkkasi minut kokoaikaiseen työhön 12 kuukautta määräaikainen toimeksi anto yrittäjänä. Sain siitä tarpeeksi toimeksiantaja voi sanoo sinule et saa ottaa edes 3 viikkoa lomaa tai saat potkut palkataan joku toinen.Yrittäjänä et saa maksettuja lomia tai työpaikka etuja jos et maksa itsellesi esim osakeyhtiön kautta olet palkannut itsesi myös työntekijänä esim toimitus johtaja ja olet vaikka joku pomo siellä joka päättää saat ottaa vaikka 5 viikon loman /vuosi.
Tuossa yrittäjä työssäni mitä tein oli kyllä korkea toimeksianto palkka, mutta en jaksa olla yrittäjä monta vuotta jos toimeksiantaja ei halua että ottaa edes 3 viikon loman /vuosi. Vaihdoin 1 vuoden määräaikaisen toimeksiannnon yrittäjänä tavalliseksi työntekijäksi mutta tein 12 kuukauden määräaikaisen toimeksiannon loppuun yrittäjänä.
No voi olla että tulevaisuudessa menen taas yrittäjäksi ja pidän osake yhtiö ideasta jos on monta ihmistä.
Hessuli jos taas puhut että haet lainaa yrityksen perustamiseen minusta se ei kuulu tähän. Yrityslainat on minusta lyhyitä ja korkeat korot verrattuna asuntolainoihin tai sijoitusasunto lainoihin. Yrityslainoja pitää välttää ja minun oma kouluttajani yrittäjä koulutuksessa sanoi että hänellä on joka vuosi paljon innokkaita jotka menettävät intonsa yrityksen perustamiseen kun hän kertoo budjetin mitä tarvitaan heidän yritysidealle. Yrityslainaa pitää välttää.
Jos haluat perustaa tai sinulla on jo yritys niin minusta pitää olla riittävästi pääomaa mitä tarvitaan siihen yrityksen joko itse tai muiden ihmisten kanssa vaikka sijoittajia.
Asuntolainat voi olla pitkiä ja maksimi laina aika mitä pankit antaa riippuu myös pankista.
Hyödyntäisin vielä Suomen Vuokranantajien kautta Docuen sopimuspohjat, jolla saat allekirjoitukset digitaalisina & vahvan tunnistautumisen ja samalla arkistoinnin.
Ja toki Espanjassa pitää vielä huomioida varsin suolaiset muut kustannukset. Tyypillisesti varainsiirtovero ja muuta byrokratiakustannusta tulee 10% ostohinnan päälle vähintään. Tässä yksi linkki aiheesta:
Juu, näitä olenkin hyödyntänyt. Kuinka yleistä on hyödyntää tavanomaisten 70% velkavivun sijaan suurempaa velkavivun määrä? Kuinka herkästi pankit myöntävät näitä?
Max velkavipu määräytyy kokonaisasiakkuuden perusteella, sen perusteella mistä ostat sijoitusasuntoa…
Helsingin ydinkeskustasta voi saada asunnolleen aika paljon korkeamman vivutusprosentin kuin johonkin syrjäseudulle.
75-80% ainakin tiedän. Varmasti jos realisoitavaa omaisuutta on paljon niin uskon että myös 100% saa vipua.
Varmaan sitten paksu lompsa. Pankki ei meinaan myönnä lainaa jos ei ole 100% varma että saa omansa takaisin vaikka asunnon arvo olisi laskenut 20%. Tai sitten on reaalivakuutta kiinni esim. oma asunto.
TIetenkin jos onnistut ostamaan 100 000e asunnon 70 tuhannella ja uudelleen arvioittamaan sen 100t arvoiseksi. Niin voi olla että sen jälkeen tulonhankkimislaina ilman vakuuksia muuttuu 100% vivutetuksi.
