Ehkä kirjoitin hieman huonosti kun puhuin sekaisin sijoitus- ja nettovarallisuudesta. Eli 2018 sijoitusten arvo ylitti 100 000 euroa. Silloin oli toki myös omistusasunto, jossa oli aika paljon rahaa kiinni, joten netto-omaisuus oli noin 400 000. Kuten kirjoitin, tein muutamat onnistuneet asuntokaupat ja vivutin asunnossa olevan “kuolleen” varallisuuden, jonka pääsin sitten sijoittamaan tuottavasti eteenpäin.
13 tykkäystä
Olipa kiinnostava sijoittajan kasvutarina. Hienoa, että toit esille myös alun vaikeudet - eipähän jää kenellekään sellaista kuvaa, että tämä olisi ihan riskitöntä puuhaa.
Itse olen ehkä liiankin varovainen sijoittaja. Saan henkistä turvaa siitä, että lyhennän koko ajan asuntolainaa tuplasti sen, mitä on lyhennyssuunnitelmassa, vaikka joku toinen sijoittaisi kaiken ylimääräisen. Tavallaan ajattelen osakkeisiin ja rahastoihin sijoittamani summat uponneina kustannuksina. Ne ovat ylimääräistä rahaa, joiden perään en niin haikaile. Jos en niitä sijoittaisi, törsäisin ne johonkin turhaan.
8 tykkäystä
Meitä on moneksi. Itse edustan vissiin toista äärilaitaa, joka ei edes omista kotiaan mutta sijoitusten nettoarvo >1 ME .
Olen kyllä miettinyt tämän nykyisen asuntomme ostoa mutta vain, jos voisin olla varma, että voin muutaman kuukauden sisällä hakea pankista sijoituslainaa tätä vasten. Muuten oma koti on meillä verrattain huono sijoitus, koska sijoitustuotot vastaavalla summalla ylittävät maksettavan vuokran. Talo, tai siis koko tontti kiinteistöineen, jossa asumme on tosin markkinarvoltaan n. 750 kE - halvemmassa luukussa ei ehkä menisi näin.
14 tykkäystä
Mitä tuollainen sitten maksaa vuokrata?
Ihan uteliaisuudesta.
Itse pohdin tontin lunastuksen yhteydessä pääoman vaihtoehtoistuottoa mutta ostin sitten kuitenkin.
Asuntoon sijoitetut varathan ovat tulevaisuudessa käytettävissäsi myös sijoittamiseen, jos haluat ottaa sijoituslainan asuntoa vastaan. Siinä mielessä asuntolainan nopea lyhentäminen on myös sotakassan keräämistä, jos niin haluaa.
3 tykkäystä
Omakotitalojen vuokrilla pk-seudulla näyttää olevan aika paljon hintahaitaria ja näihin tietysti vaikuttaa vahvasti talon kunto, koko jne. - monet isommista menevät kyllä yli 2000 e/kk kuten meilläkin mutta nyt haen siitä isosta päästä eli vähintään 4h ja yli 200 neliötä. Tarjontaa on mutta ei mitenkään ylettömän paljon. Tarkempaa hintatasoa kannttaa katsella vuokraovi.com:ista.
EIväthän nuo vuokrat halpoja ole mutta talot maksavat pk-seudulla tuolla kokoluokalla ja tyypillisillä sijainnilla yli 0,5 ME . Jos siis esim. laittaa 600 kE johonkin osinko-osakkeeseen, voi sille laskea 4% tuotolla n. 24000 eur osinkotuoton vuodessa. Tällä jo lähes maksaa koko vuoden vuokrat. Kun huomioi lisäksi kalliimmat vakuutukset(vuokralaisen vastuuvakuutus+irtamisto on paljon halevempi kuin koko kiinteistön vakuuttaminen), kiinteistöveron ja pakolliset ylläpitoremontit, alkaa vuokralla asuminen olla selkeästi halvempaa - mikäli siis saman summan sijoittaa esim. osakkeisiin.
Tämä talouspaperiin tehty pikalaskelma ei toki huomioi rahoituskustannuksia eikä monia eri henk.koht. tilanteisiin liittyviä yksityiskohtia. Enkä tätä muutenkaan yleisesti ottaen suosittele: useimmat eivät kuitenkaan sijoita vastaavaa summaa, joten pankilta saatu ‘pakkosäästäminen’ asuntoon on parempi vaihtoehto.
En myöskään itse sulje pois ostovaihtoehtoa mutta kyllähän tuo laskelma vähän murheelliselta näyttää. On hirveän vaikea perustella miksi laittaa rahansa kiinni seiniin, jotka rapistuvat, ja joita ei voi käyttää elämiseen, ja samalla sitoa itsensä olemaan täällä - vuokralla asuessa voi lähteä kuukauden varoitusajalla. Kertaluontoisena kustannuksena tulevat vielä varainsiirtoverot, jotka ovat näissä hinnoissa aivan järkyttävät ja vastaavat 1-1,5 vuoden vuokraa → vasta parin vuoden kohdalla päääsee asumisessa omilleen.
Mutta oikeastihan haluaisin tietysti ostaa. 
Mutta pankki ei anna rahaa, en halua myydä paremmin tuottavia sijoituksia(ja maksaa varainsiirtoveron lisäksi vielä myyntivoittoveroakin) eikä ylläoleva laskelma tee ostosta järkeväksi näillä hinnoilla. Ehkä joskus myöhemmin muutetaan jonnekin halvemmalle alueelle ja homma voi olla erilainen.
26 tykkäystä
Usein sanotaan, että oma asunto ei välttämättä ole hyvä sijoitusmielessä, mutta omassa ajattelussa pidän tätä erittäin riippuvaisena siitä, että missä kohtaa sijoitusuransa elinkaarta on.
Jos on vasta alkanut sijoittamaan, eikä pääomaa juuri ole, niin mihin muuhun voisi edes päästä vastaavalla vivulla (10% oma pääoma) kiinni? Tästä syystä sanoisin, että oma omistusasunto on ihan käypä myös sijoituskohteena tuoreelle sijoittajalle. Kunhan sijainti ja kunto on myös arvon kehityksen kannalta ok. Ei tässä kohtaa esim. 500k osakkeissa ja 500k asunnossa ole validi vertailu, koska 50k pääomalla et 500k osakkeita tule saamaan, mutta asunnon voit saada.
Sit taas, jos on 500k käteistä ja pohtii, että ostaako osakkeita vai asunnon, niin eiköhän osakkeet ole melko varmasti parempi vaihtoehto.
34 tykkäystä
Paitsi että sijoituslainojen marginaalit ovat useimmiten huomattavasti asuntolainaa korkeammat. Siten, jos omistaa asuntonsa, ja velkaa vielä on, tehokkaampaa on lykätä ylimääräistä lyhennystä vastaava osuus sijoituksiin. Voi jopa soveltaa lyhennysvapaata ja lykätä senkin osuuden sijoituksiin. 
Vastapuolena tosin se, että sijoituslainojen korot voi täysin perustellusti vähentää verotuksessa kokonaan. Riippuu sitten marginaalista tuleeko tuolla perustein halvemmaksi. Veroilmoituksella voi kyllä siirtää asuntolainankin tulonhankkimisvelaksi mutta en tiedä hyväksyykö verottaja moista - ehkä, jos on muuttanut itse sieltä jo pois, ja kämpässä on vuokralainen.
1 tykkäys
Sijoituslainamarginaalin ollessa luokkaa 0,8% ainakin itselläni ja lähipiirissä, en pitäisi isona ongelmana. Lisäksi tuntuu olevan saatavilla lainaa hyvinkin käypään arvoon asti.
Edit: kyllä, asunto oli vakuutena. Itse tuli aikanaan makseltua kämppä veks niin nopsaan, että vakuutena hyödyntäminen tuli sitten vasta ajankohtaiseksi kun oli lainat asuntolainat kuittailtu.
Käyttänet asuntoa vakuutena?
Asunnon käyttäminen sijoituslainan vakuutena on periaatteessa hyvä juttu, mutta uuden lainan hakeminen asuntoa vastaan on kuitenkin monien mutkien takana. Itselläni oli tietysti asuntolainaa hakiessa ongelmana se ettei palkkatuloja ollut ja pankit ei katso sitä mitenkään hyvällä.
Mieluummin maksan nykyistä asuntolainaa niin hitaasti kuin mahdollista ja sijoitan ylijäämän. Kerrytämme vaimon kanssa lainanhoitotilille puskuria mahdollisia koronnousuja ja lyhennysvapaita varten, mutta emme lyhennä ylimääräistä.
Tässäkään ei ole ainoata oikeata tapaa suorittaa, mutta itse arvostan valmiiksi puhuttua lainaa enkä halua enää mennä hattu kourassa pankkiin.
11 tykkäystä
Siinä on myös kertaluontoisia kustannuksia ajan käytön lisäksi esim. lainan nostokulujen muodossa.
Tämä on tuttu ongelma ja myös lisäsyy siihen, että asumme vuokralla. Yksinkertaisesti olemme yrittäjiä, sijoittajia ja vaimoni vielä kokopäiväinen opiskelija → ei meillä mitään säännöllisiä tuloja ole. Säästöjen määrällä ei lainansaantiin ole mitään vaikutusta. Yrittäjätuloja ja osinkoja tulkitaan erittäin pessimistisesti esim. kolmen edellisen vuoden keskiarvolla → yksi huono vuosi (vaikka tarkoituksellinen) vie tulolaskurin todella alas.
Tätä tuli aikanaan tehtyä itsekin, kunnes muutimme omakotitalosta isompaan. Se pienempi jäi sitten vuokralaiselle - tuolloin käytännössä hänen vuokrillaan maksoimme pitkälti omamme(lähes, jäi siihen vielä vähän itsekin maksettavaa). Lainanlyhennyksethän tässä nostivat omaa nettovarallisuuttamme. Myin sen kuitenkin lopulta pois, koska olisi ollut pakko laittaa remontteihin kymppitonneja rahaa ja totesin, että se raha tuottaa paremmin muualla vähemmällä vaivalla. Ostajana oli vieläpä vuokralainen niin myynti meni pelkällä papereiden kirjoittamisella eikä välittäjälle tarvinnut maksaa.
2 tykkäystä
Minä tunnen yhden en missään nimessä kerro kuka joka sanoi että hän pääelanto muuttuu sijoittaminen vuokratulot ja pääomatulot index tai osake rahastoista.
Tosin tämä henkilö ei ole niin iloinen että päsee selvästi ennen normalia eläkikää (ei ole edes 50 täyttänyt) hän sanoi hän jää näillä näkymin sairaseläkkeelle ei nyt heti mutta seuraavana vuonna näillä näkymin.
Sairas eläkkeelle voi päästä jos on riittävän vakava tauti tai onnettomuus tapahtunut.
Vuokratuloja, osaketuloja, indexrahastotuloja voivat olla isompi kuin eläke maksu/kuukausi.
Vuokralla täälläkin päässä vaikka osakesalkkua myymällä omistusasunto olisi varaa ostaa. Nykyinen asunto on mukava, luonnonläheinen sijainti ja vuokratuotto vuokraisännälle on laskelmieni mukaan vain noin 4% + yhtiövastike asunnon markkinahintaan ehkä n. 150 000 e nähden. Tähän taloyhtiöön on tulossa 10-20 vuoden sisällä putkiremontti, sähköremontti ja ehkä keittiön vaihto, aikataulua ei ole lyöty lukkoon. Kustannus voi olla 50 000 euroa jos tehdään perusteellisesti, työn hinta kallistunee huomattavasti nykyisestä sitten kun remontti on ajankohtainen.
Tuo 4% verojen jälkeinen vaihtoehtoistuotto on ollut menneinä vuosina melko helppo saada pörssin kautta. Enemmän on tullut osinkona ja arvonnousu “kaupan päälle”. Järkevältä ei kuulosta realisoida myyntivoittoveroja maksuun ja ostaa nykyistä asuntoa ja jäädä sitten odottelemaan putkiremppalaskun euromäärän selviämistä tulevaisuudessa. Luultavasti muutan alta pois muualle viimeistään tuolloin ja jätän remonttitaistelut muille selvitettäväksi.
Monelle omistusasunto on kyllä järkevä vaihtoehto. Itselläni oli aluksi pakko asua vuokralla ja nyt myöhemmin en pysty perustelemaan, että miksi kyseinen asunto olisi fiksua ostaa. Asunnon markkinahinta voi nousta, mutta niin voi omistamieni pörssiyhtiöiden myös.
Lisäys: velkaa on entuudestaan niin paljon muissa kohteissa, että asuntolainaa ei pankista luultavasti irtoa.
15 tykkäystä
Sopiiko kysyä millaista velkaa sinulla on?
Meilläkin sitä tosiaan on mutta lähinnä Nordnetin kaupankäyntilimiittiä. Yleensä ilmoitan lainaa hakiessa salkkujen ns. nettoarvon. Mutta näkyväthän nuo tosiaan verotuspäätöksissä velkana silti. 
Olisikohan tämä heikentänyt omalta osaltaan meidänkin lainansaantimahdollisuuksia …
Liityen näihin keskuteluihin…
Minulla on velkaa noin 126 000 euroa sijoituslainaa… Nämä on 3 yksiöstä pääkaupunki seutu (pääkaupunki seutu on Helsinki, Espoo, Kauniainen ja Vantaa minulle) niiten laina yhteensä. Sitten on erikseen vielä noin 8000 euroa lainaa taloyhtiön ottamien korjaustöiden kautta. Esim kun tulin putkiremontti+maalämpö uudistus minun vanhimpaan asuntoon 1970 rakennettu maksoin pois putkiremontin, mutta en maalämpö uudistusta ja muita pienempiä korjauksia.
Nyt mietin uutta sijotus asunto lainaa joka olisi noin 140 000 euroa… mutta se asunto ei edes valmistu vuonna 2022 ja tällä kertaa haluan ostaa vähintäin kaksion.
Kokonaislaina tuleva; 126 000+ 8000 euroa+140 000 euroa = 274 000 euroa tosin tällä kertaa mietin uudisasuntoa ja automaatinen lainalyhennys + niin se vanha laina vain sinne alle 100k ennen kun otan ulos lainan uudesta asunnosta.
Pääsen silloin lain hetkellä kokonaislaina määrän noin 250 000 euroa.
Itse asun todella edullisessa asunnossa (en pääkaupunkiseudulla) sen asunto arvo ei ole paljoa todellakaan ja en ole mikään rikas miljonääri.
Sijoitus indexeissä&osakkeissa minulla on naurettavan pieni summan hieman yli 1000 euroa mutta aloitin vasta syksyllä 2021 indexi&osake sijoittamisen.
Bank Norwegianissa minulla on sen verran iso summa että ei minun tarvitse edes neuvotella pankin kanssa jos en halua. Voin ostaa tontin + maksaa myyntihinta osuuden omassa rahassa ja ottaa taloyhtiö lainan.
2 tykkäystä
Nordmann09 ja Vivuttaja… jos saatte pankki lainaa niin kysykää se suoraan pankeista. Lainahakemukset vain matkaan.
Ymmärtääkseni HYPO pankki vain myöntää lainaa jos ostaa itselleen asunnon ja ei sjoitusasunto lainaa ja ymmärtääkseni pääkaupunki seudulle ostoksiin.
Kysykää monesta pankista Danske Bank, Handelsbanken, Nordea, OP jne eiköhän sieltä vastaukset tule.
Miten helposti saa lainaa rippuu hieman pankista, konttorista ja käsitteljästä. Toinen asia on sitten kannattaako ottaa lainaa ja mitkä on lainaehdot ja onko kohde hyvä minkä ostatte.
Vaikka pankki sanoisi kyllä saatte lainaa ei se tarkoita teidän on pakko ostaa ja ottaa lainaa. Saatte sitten vastaukset kun laitatte hakemuksen n eri pankille jos saatte lainaa.
Nordnetin lainalimiitti on suurin euromääräisesti itselläkin. Kyseinen laina näkyy verotuspäätökselläsi 2 eri kohdassa: Velat rahoituslaitoksilta: Nordnet x euroa ja Maksetut korot: Nordnet x euroa. Aika pihalla saa pankin lainakäsittelijä olla jos ei noita huomaa lukiessaan asiakkaan verotuspäätöstä läpi. Kiva sitten selitellä siellä pankissa, että miksi ilmoitit entiset lainasi 0 euroksi ja täällä paperissa lukee, että olet Nordnetille velkaa 100 000 euroa?
Onko rangaistavaa valehtelua ilmoittaa vain salkun nettoarvo, en osaa sanoa. Ainakin jos olet asuntosijoittaja, kaikkien sijoituskämppien lainat pitää ilmoittaa pankin lainakäsittelijälle, et voi ilmoittaa vain asuntojen nettoarvoa ja väittää olevasi velaton ihminen. Pankin tärkein tavoite on kuitenkin arvioida velan takaisinmaksukykysi jos tulee jokin yllättävä tilanne asiakkaan elämässä ja kaikki lainat pitää tietää, jotta arvion voi tehdä. Tämä toki johtaa luultavimmin siihen, että pankkivirkailija ei ylhäältä annetuista säännöksistä johtuen kykene antamaan täyttä painoarvoa sille, että Nordnetin lainan pystyisit halutessasi maksamaan päivässä pois osakesalkkua myymällä.
Eli hylkäävä lainapäätös tai normaalia korkeampi korkomarginaali on luultavasti lopputuloksena.
Tietysti voisit nollata Nordnetin lainalimiittisi, ottaa sen jälkeen kivijalkapankista asuntolainan ja sitten ottaa Nordnetin lainalimiitin uudelleen käyttöön. Osakkeiden myyntivoittovero pamahtaa maksuun, mutta asuntolainan saaminen olisi luultavasti helpompaa.
Itselläni on lainoitus nyt oma mielenrauha huomioiden melko tapissa, ei kiinnosta enkä uskalla ottaa enempää. Haluan jättää puskuria maksukykyyni jos tulotaso laskisi jostain syystä. En ole siis tutkinut tarkemmin, saisinko vielä lainaa lisää.
2 tykkäystä
Kyllä asia ylipäätään taitaa olla niin, että sijoituksia ei pankki paljon huomioi muutoin kuin erittäin konservatiivisesti esim. osinkotuottoja historiallisten keskiarvojen perusteella. Arvonnousupotentiaalia ei huomioida lainkaan. Ylipäätään vain säännölliset tulot huomioidaan. Tämän ihan avoimesti myönsivät ja sanoivat, että FIVAlta tulee, ei voi juuri poiketa.
Käytännössä tämä johtaa meillä siihen, että olemme pankin näkökulmasta pienituloisia.
Sitten jos vielä päälle tulkitaan nuo Nordnetin limiitit velaksi niin olemme velkaisia pienituloisia.
Jokainen käsittelijä tuntuu kyllä ymmärtävän tilanteen muttei voi tehdä asialle mitän.
En kuitenkaan ihan aikuisen oikeasti muista mitä noihin lainahakemuksiin tuli syötettyä kulloinkin.
Meidän tulotkin kun menevät vähän rahi-menetelmällä kun yhdistelmä on pahin mahdollinen yrittäjä+sijoittja → ei juuri mitään säännöllisiä tuloja → arvioidaan jotain keskiarvoa.
13 tykkäystä
Pääelantona sijoittaminen tai yrittäjyys epätasaisilla tulotasoilla.
Asuntolainan saaminen on kyllä iso ongelma tässä tilanteessa, monelta olen kuullut samaa.
Sinänsä ymmärrän kyllä pankin näkökulman jos itse olisin lainapäätöksiä tekemässä.
Vakityöpaikkakin voi toki mennä alta, mutta näyttää kuitenkin lainapäätöksessä turvallisemmalta.
Osittain sama ongelma tai tilanne nimittäin täälläkin päässä. Jos nyt menisin pyytämään 300 000 euron asuntolainaa, olen 99% varma, että hylkäävä lainapäätös tulisi.
5 tykkäystä