Kyllähän tuo Baltia on laskenut yhtiön riskitasoa viimeisen 12kk aikana, kun riippuvuus Hoivasta on laskenut. Lisäksi yhtiö on vihdoin todistanut, että se ei ole vain “yhden tempun poni”, vaan sillä on kyvykkyyttä tuoda omistajien kannalta oikeasti merkittäviä tuotteita.
Kannattaa muistaa, että Titaniumin kannattavuus on hurjan hyvä ja pienillä muutoksilla henkilöstömäärässä ei ole siihen mitään merkitystä.
Indeksikorotukset tulivat käsitykseni mukaan pitkälti näkyviin joulukuun numeroissa. Ohessa lainaus meidän kommentista: Titaniumin joulukuu oli myynnin osalta heikko | Inderes: Osakeanalyysit, mallisalkku, osakevertailu & aamukatsaus
Myös Hoivarahaston tuoton näkökulmasta päättynyt vuosi oli onnistunut. Hoivarahaston vuosituotto asettui 8,1 %:iin, mikä on paras taso sitten vuoden 2018. Lisäksi nettovuokratuotto nousi joulukuussa 5,77 %:iin (11/22: 5,34 %), mikä yhdessä positiivisen kuukausituoton kanssa indikoi, että vuokrien indeksikorotukset ovat enemmän kuin kompensoineet tuottovaatimuksen nousun.
Sotesirkuksen osalta ollaan oltu pari vuotta tilanteessa missä investointeja on tehty aika varovasti, mutta tarve ei ole kadonnut mihinkään. On selvää, että tulemme näkemään hoivakiinteistömarkkinalla lähivuosina investointien kasvua, kysymys lähinnä aikataulusta. Kannattaa muistaa, että hoivakiinteistöt (tai yhteiskuntakiinteistöt laajemmin) ovat jo vuosia olleet yksi kiinteistösijoittajien suosikkisektoreista. Kärjistäen voi sanoa, että sektorilla on tarjolla matalariskinen maksaja (loppukädessä aina valtio), pitkät vuokrasopparit, terveet vuokratuottotasot ja isoja kohteita (saa paljon pääomaa kiinni). Näin ollen ei olekkaan ihme, että valtava määrä toimijoita on tullut tähän markkinaan mukaan hakemaan tuottoja. Vaikka Titanium varmasti saa kasvusta osansa, niin kyllä tuo markkinatilanne on paljon haastavampi mitä se oli vaikka 3v (tai 5v) sitten. Tässä mielessä on todella tärkeää, että yhtiö pystyy jatkamaan Baltia-rahaston kasvua, sillä siellä kilpailutilanne (sekä kiinteistöissä että sijoitustuotteiden puolella) on huomattavasti vähäisempi.
Eikä se myyjien määrä ole välttämättä kulu. Hyvillä myyjillä saadaan sijoittajia lisää ja myös tunnettavuutta. Uskoisin että johto tietää koska myyjiä tarvitaan lisää ja niiden rekryäminen on järkevää. Kyllähän nyt on hyvä myydä kun on ainakin kaksi hyvää rahastoa.
Hei, miksi titanium ei näy lainkaan kärsineen korkojen noususta toistaiseksi? Ts. miksi korkojen nousu ei ole vaikuttanut rahastojen arvoon, kuten Jesse yllä arvioi vuonna 2020?
Käsiin räjähtänyt inflaatio täyttänee jonkinlaisen markkinahäiriön tunnusmerkit.
Kun nettovuokratuotto on nyt nousussa, niin titanium päässee paremmin hyötymään tuottopalkkiosta tänä vuonna.
Viime vuonna maailmasta katosi enemmän varallisuutta kuin koskaan aikaisemmin. Sekään ei näy vaikuttaneen titaniumiin. Mikä tekee titaniumin bisneksestä näin kriisin kestävän?
Kyllähän korkojen nousu on rokottanut Titaniumin rahastojen kiinteistökohteiden arvoja, mutta kuten tuossa aiemmassa kommentissa totesin, niin vuokrien indeksikorotukset ovat riittäneet kompensoimaan tuottovaatimuksen nousun.
Tässä on myös tärkeä erottaa eri kiinteistöluokat toisistaan. Mitä matalampi tuottovaatimukset ehtivät painua, niin sitä herkempiä ne ovat korkojen nousulle. Meillä Suomessa käytiin tuossa 2021 hulivilimarkkinassa pahimmillaan (tai parhaimmillaan myyjän näkökulmasta) prime kiinteistöillä kauppaa alle 3 %:n tuottovaateilla. Nyt kun euribor huitelee yli 3 %:n tuntumassa, on selvää että tuommoisten kohteiden hintojen pitää joustaa merkittävästi toiseen suuntaan. Vastaavasti esim. Titaniumin Hoivassa tuottovaade 5,77% ja Baltiassa 6,7%. Näissä molemmissa on edelleen ihan reipasta puskuria vs. euribor (~2,5% ja ~3,5%) ja ei näissä nyt pitäisi nykytasoilta pitäisi suurempia leventymispaineita olla. Tuossa Jessen aikanaan maalaamassa skenaariossa ensimmäisenä tulilinjalla olisivat todennäköisesti asuntorahastot, missä tuottovaade ehti painua kiinteistörahastoluokista kaikista alimmas.
Tuottopalkkiot
Titanium kirjaa tuottikset rahastojen tuottojen mukaan. Hoiva tuotti 2022 +8% eli ihan reippaasti yli aitakoron (7%). Baltia tuotti myös yli aitakoron (7,2 vs. 6 %), eli molemmat rahastot tulouttavat ihan ok tuottikset (osa näkyi jo H1:llä).
Kriisin kestävyys
Titaniumin palkkiot tulevat vaihtoehtoisista rahastoista joiden arvo ei heilu markkinan mukana ja näistä on vaikeampi vetää pääomia pois (pidemmät lunastusajat vs perinteiset rahastot). Lisäksi yhtiö on kyennyt ylläpitämään ihan tervettä uusmyyntiä läpi kriisiä. Kun tähän yhdistetään erinomainen kulutehokkuus, niin yhtiö tulee tekemään 2022 kirkkaasti historiansa parhaan tuloksen.
Toimistokiinteistö Vilnasta
https://www.titanium.fi/2023/02/08/titanium-baltia-kiinteisto-ostaa-toimistokiinteiston-liettuasta/
Titanium Baltia Kiinteistö ostaa toimistokiinteistön Liettuasta
Titanium Rahastoyhtiö Oy:n hallinnoima Erikoissijoitusrahasto Titanium Baltia Kiinteistö on 7.2.2023 sopinut ostavansa n. 10 500 m2 suuruisen toimistokiinteistön Vilnasta. Kaupan arvioidaan toteutuvan helmikuun puoleen väliin mennessä. Kohde on Liettualaisen AVIA Solutions Groupin (ASG) toimisto, joka on vuokrattu ASG:lle pitkillä vuokrasopimuksilla. Yhtiö on maailman johtava ilmailualan konserni, ja muun muassa Pohjoismaissa toimivan Aviator Airport Alliancen emoyhtiö. AVIA Solutions Group on ilmailualan palveluja globaalisti tarjoava konserni, jonka palveluksessa on yli 10 000 työntekijää. Ostettava toimistokiinteistö on valmistunut vuonna 2019 ja se sijaitsee erinomaisesti Vilnan kansainvälisen lentokentän välittömässä läheisyydessä, noin viiden kilometrin päässä Vilnan keskustasta. Kohteen velaton kauppahinta on yli 25 miljoonaa euroa.
Kummallahan osapuolella mahtaa olla korkeampi motiivi tuohon, kun rahasto ostaa kiinteistön sale and leaseback -menetelmällä, eli että kiinteistön omistaja myy kiinteistön rahastolle ja jää siihen vuokralle? Tai siis kumpikohan osapuoli hyötyy tuosta enemmän, luulis että jonkinlainen etu on luonnollisesti myyvällä osapuolella, esim kohtuullinen hinta? Onkohan Titanium ajatellut ihan rakennuttaa itse kiinteistöjään, toki onhan tuo kätevää että ostetaan uudehko kiinteistö jossa vuokralainen valmiina.
Vaikuttaa taas hyvältä kaupalta👍
Olikin tarkoitus juuri tänne viestittää, että seuraava haastattelu Baltia-rahaston kanssa merkattu kalentereihin ensi viikolle. Kysymysehdotuksia saa laittaa tulemaan. 
Voi tuossa olla win-win… Myyvällä osapuolella ei välttämättä ole intressiä omistaa vaan se haluaa rahat sijoittaa esim. kasvuun, velkojen lyhentämiseen tai operatiiviseen toimintaansa. Titaniumin business on taas omistaa seiniä ja he arvottaa vuokratuloa ja mahdollista kiinteistön arvonnousua liiketoimissaan.
Voi olla että nykytilanteessa on järkevämpää ostaa valmiita kiinteistöjä… Ne on käytössä nopeasti ja ei olla alttiita raaka-aineiden hintojen heilunnalle… Varsinkin jos kiinteistöjä saa kohtuullisen hintaan.
Osaksi järjestely parantaa myyvän yrityksen maksuvalmiutta, kassaa sekä taloudellisia tunnuslukuja.
Lisäksi tässä on parempi näkyvyys vuokralaiseen ja vuokrasopimukseen (kestoon ja ehtoihin). Mielestäni tämä on vähäriskisempi ratkaisu, joka sopii vallitsevaan talousnäkymään.
Tuollaisessa diilissä on myyjälle monesti se hyöty , että se yksinkertaisesti tulee edullisemmaksi kuin yrittää itse hakea takaukset ja lainat
Varmaan 100 prosentin vipu josta kaikki ei käytössä.
Eli rahaston oma pääoma x2. Se on vipu joka tuo tulosta👍
Sopisiko tähän paremmin että tekee tai tulee tekemään kovan tuloksen? Tietenkin itsekkin sitä mieltä että yhtiö on jo tehnyt kovan tuloksen mutta puhutaanko nyt tarkoituksella menneessä aikamuodossa? 
Kelpaa… Mukavasti maistuu kasvava osinko. Osinko kasvoi vaan 50%…
