Tuossa Titaniumin “varoituksessa” ei ole mitään sellaista joka ei olisi käynyt ilmi H2 katsauksesta. Ja markkina on sen hinnoitellut jo osakkeeseen joka on tullut sieltä 17e->n.12e alas.
H2 kirjoiteltiin että palkkiotuottojen pehmeys osui tulokseen ja nimenomaan hoivan tuottosidonnaiset. Myöskään mitäään uusia ei ole rakennettu eli transaktiot myös jäähyllä.
Kulutaso on pitänyt ja tiedotteen mukaan sitä on odotettavissa myös jatkossa.
Ajurihan tähän tilanteeseen on noussut korkotaso ja se toimii katalyyttinä myös toiseen suuntaan. Ainakin Titaniumin tiedotteiden sekä julkisuudessa tapetilla olevien SOTE-sotkujen ja väestön ikäjakauman perusteella on odotettavissa että hoivapalveluiden investointitarve on suuri ja aika siihen alkaa olla otollinen.
Tuli nyt vaan mieleen että toimitusjohtajan vaihdos on ovella ja ehkäpä tämä varoitus liittyy myös jollain tavalla siihen. Pääsee sitten uusi toimari vetämään hommaa puhtaalta pöydältä ja näyttämään että kurssi saadaan taas kohti koilista.
Vaikka tavoitehintaa lasketaan alaspäin niin nykyinen kurssi tulee olemaan kyllä enemmän kuin hyvin jiirissä sen kanssa. Itselleni nämä on paikkoja lisätä omistusta.
Tämä oli analyytikon heitto… jokseenkin hiukan outo verrattuna yhtiöpäivitykseen: Ja tässä kirjoitetaan myös tuosta yli 50% liikearvopoistoista oikaistuun liikevoittomarginaaliin pyrkivän kannattavuustavoitteen yhtiö puolestaan arvioi saavuttamansa. No juu tämä yli 50% on yhtiön arvio.
Olemme laskeneet Titaniumin lähivuosien tulosennusteita 13–18 %:lla. Suurin selittävä tekijä ennustelaskujen taustalla ovat Hoivarahaston laskeneet tuottopalkkioennusteet. Odotamme edelleen Hoivarahastolta pieniä tuottopalkkiota lähivuosilta, kiitos vahvojen historiallisten tuottojen, mutta taso on murto-osa huippuvuosista. Olemme myös nollanneet tuottopalkkiot Baltia-rahaston osalta kumulatiivisen tuoton ollessa selvästi aitakoron alapuolella.
Jännä homma, että analyytikot eivät anna osingoillekaan enää juurikaan painoarvoa. Titaniumissa tulos oikeasti kilahtaa omistajien kassaan. Aika harvasta Hesulin yhtiöstä voi sanoa samaa.
Osinko ei periaatteessa ole omistajille ylimääräistä rahaa, vaan osa yhtiöistä sijoittaa sen mielummin itse tulevaisuuden kasvuun kuin jakaa omistajille. Täten sen ei pidäkään liikaa vaikuttaa yhtiön arvoon analyytikkojen kohdalla.
Itse näkisin, että sijoittajat pelkäävät nyt mahdollista lunastusaaltoa Titan kiinteistörahastoista. Tämä on ihan perusteltu huoli, jos tuotot painuvat pakkaselle näissä rahastoissa. Niin kauan kuin tuotto on vähintään nolla, niin tuskin kovin isoja lunastuksia tulee.
AUM on kasvanut vuodesta 2017 noin 450 milj. eurosta 1,7 miljardiin. On tullut uutta rahastoa jne. Eli kasvettu on ja samanaikaisesti maksettu huippuosinkoa. Mielestäni hyvä yhtiö ja hyvä bisnes on sellainen, joka kasvaa ilman, että omistajilta tarvitaan jatkuvasti lisäpääomaa.
Ei kai ne kiinteistörahastojen arvonmuutokset nyt miinukselle mene, kun EKP johtajienkin suulla puhutaan jo kesällä alkavista koronlaskuista?
Tämä on releventti asia Titaniumin osalta tämä potentiaalinen lunastusaalto erityisesti Hoivasta ja osakesijoittajan potentiaaliset riskit siihen liittyen. Nythän Hoivan tuottokehitys on paperilla kaikkien aikojen huipussaan, kun samaan aikaan koko muu kiinteistömarkkina on nousseen korkomarkkinan ja kustannustason myötä melkoisessa kurimuksessa mikä näkyy aivan kaikkialla. Se on hyvin ristiriitainen asia ja tähän liittyy kriittisyys kiinteistöarvioitsijaan ja sen objektiivisuuteen, joka Titaniumin tulisikin paikata ja palauttaa sijoittajien luottamus siltä osin (tätä yhtiö ei tunnu haluavan tehdä). Pitäisin itse melko hämmentävänä mikäli rahastosijoittajat eivät isossakin määrin annetuilla nykyhinnoilla lunastaisi rahastosijoituksiaan pois ja tekisi jotain muuta niillä varoilla tässä tilanteessa. Ainakin sellaisen riskin mahdollisuus on hyvin varteenotettava.
Sitten Titaniumin pitäisi ehdottomasti olla avoin ja reilu sijoittajiaan kohtaan sen suhteen miten nämä paljon puhutut tuottosidonnaiset lasketaan, jotta sekä rahastosijoittajat että yhtiön osakesijoittajat voivat niistä olla kärryillä ja tehdä omia päätelmiään miten haluavatkaan. Nyt tämä kaikki on täydellisessä pimennossa. Euroopan tasolla arvopaperiviranomaiset sanovat ohjeissaan rahastojen tuottosidonnaisten palkkoiden avoimuudesta muun muassa seuraavasti:
Tarjousesitteessä sekä tarvittaessa kaikissa esitietoasiakirjoissa sekä markkinointiaineistossa on esitettävä selkeästi kaikki tarvittavat tiedot, jotta sijoittajat pystyvät ymmärtämään kunnolla tulosperusteisen palkkion mallin ja laskemismenetelmän. Näihin asiakirjoihin täytyy kuulua kuvaus tulosperusteisen palkkion laskemismenetelmästä sekä erityinen viittaus muuttujiin ja päivään, jona
tulosperusteinen palkkio maksetaan. Tämä ei vaikuta muihin täsmällisempiin vaatimuksiin, jotka esitetään erityisessä lainsäädännössä tai määräyksessä. Tarjousesitteessä on oltava konkreettisia esimerkkejä siitä, miten tulosperusteinen palkkio lasketaan, jotta sijoittajat pystyvät ymmärtämään paremmin tulosperusteisen palkkion mallin. Tämä pätee erityisesti, jos tulosperusteisen palkkion mallin perusteella tulosperusteisia palkkioita voidaan veloittaa myös silloin, kun arvonkehitys on negatiivista.
Avaintiedoissa on annettava selkeästi kaikki tiedot, joita tarvitaan selittämään tulosperusteisen palkkion olemassaolo, maksun veloittamisen perusta ja se, milloin maksua sovelletaan, KIID-asetuksen 10 artiklan 2 kohdan c alakohdan mukaisesti. Jos tulosperusteiset palkkiot lasketaan arvonkehityksen perusteella viiteindeksiin vertaamalla, avaintiedoissa ja tarjousesitteessä on annettava viitearvon nimi ja esitettävä aiempi arvonkehitys siihen verrattuna.
Moikka,
Tarkoitus oli tuolla aamarissa olleellaa ”ei-dramatiikkaa” sanamuodolla korostaa sitä, että kyseessä on kuitenkin tuottiksista tulevaa ennusteiden laskua eikä jatkuvista palkkioista. Mutta ei ollut paras sanavalinta, tästä olen samaa mieltä.
Huomattaisin, että Titaniumin case on mennyt jonkin verrankin heikompaan suuntaan tässä alkuvuoden aikana. 2024 ja 2025 tulosennusteet ovat laskeneet 15 ja 17 MEUR:sta nykyisiin 11 ja 12 MEUR:oon, eli luokkaa 25-30%. Eli ihan kohtuullinen osa kurssilaskusta selittyy tällä.
Myös arvostus on laskenut jonkin verran (24e ja 25e P/E-kertoimet laskeneet ~15 %) ja tässä on hyvä pohtia, että onko Titaniumin riskitasossa tapahtunut muutoksia? Mielestäni riskitasoon liittyen argumentteja löytyy molempiin suuntiin. Tuloksen mixin selvä parantuminen on ehdoton plussa, kun jatkuvien palkkioiden osuuden kasvun myötä tulos on aiempaa ennustettavampi. Toisaalta kiinteistörahastoihin liittyvä yleinen epävarmuus painaa vaakakupissa toisella puolella paljon ja Hoivarahaston riippuvuudesta tuleva riski nostaa väistämättä myös päätään. Vaikka Titanium onkin selvinnyt nykyisestä rytäkästä todella hyvin, olisi Hoivarahaston isommat lunastukset yhtiölle katastrofaalisia. Esimerkiksi eQ:n Yhteiskuntakiinteistön lunarien volyymi tuli itselle täysin puun takaa ja ne olivat hyvä muistutus, että lunarien ennustaminen on vaikeaa. Tämä on riski mitä sijoittajat ovat kantaneet alusta asti Titaniumissa, koska Hoivan osuus palkkioista on niin dominoiva. Luonnollisesti tähän riskiin liittyvä epävarmuus on nyt enemmän tapetilla, kun tulikuumassa nollakorkomarkkinassa.
Vaikka Titaniumin uusmyynti on kestänyt suhteellisesti ja absoluuttisesti tosi hyvin, niin se on kuitenkin ollut odotuksia vaisumpaa ja kyllähän tuo kiinteistörahastojen elpyminen on meidän papereissa valunut kokoajan kauemmas (niin Titaniumilla kuin koko sektorilla). Eli summa summarum, eilistä raporttia printatessa kyllä tuo arvostustason pieni lasku oli meidän mielestä ihan perusteltua nykyisessä ympäristössä. On selvää, että nykyinen arvostus näyttäisi huomattavasti houkuttelevammalta, jos 1) tulos kasvaisi ja 2) lunaririski olisi hälventynyt, mutta näitä saadaan todennäköisesti odottaa ainakin alkuvuoteen. Raportissa toimme tätä potentiaalia esiin näin:
Tuosta varoituksesta vielä, mielestäni tuo @Tunturisusi ajatus on ihan looginen. Yhtiön ei olisi ollut pakko antaa negaria (taloudelliset tavoitteet eivät ole virallinen ohjeistus), mutta kyllähän nykyjohto teki tosi reilusti uudelle johdolle, että siivosi pöydän tältä osin ettei uuden toimarin ensitöikseen tarvitse vetää vanhoja tavoitteita vessasta alas. Uusi tj pääsee aloittamaan puhtaalta pöydältä ja syksyllä sitten strategia + uudet taloudelliset tavoitteet.
Sellainen tuntuma itsellänikin on, että kurssit ovat kyykänneet kiinteistöfirmoilla ihan yhtä lailla ympäristön vuoksi, mutta Titaniumilla tämä aalto vaati vain tällaisen sysäyksen toteutuakseen. Saa nähdä, että mihin hinnoittelu lopulta päätyy, mutta korkotason lasku otetaan varmasti ilomielin vastaan kautta linjan yhtiökohtaisista kukkasista huolimatta.
Herää tuottiksiin nähden kysymys: jos kerran osuudenomistajilta on nyhdetty verrattain kovia palkkioita, eritoten uusilta historiallisiin tuottoihin vedoten, niin kai on ollut valinnanvaraa viime vuosina vaihtaa rahastoakin? Vai onko tämä motivaattori vain hukkunut yleiseen huumaan?
Rahaston vaihto ei käy kuten osakkeen vaihto, sillä rahat saa vaikkapa eQ:lta 6-12kk päästä ja lisäksi maksat lunastuspalkkiota, jos sijoitusaika on alle 5v. Näitä myydään yleensä vain pitkän harkinnan jälkeen. Mutta niin kuin Sauli mainitsi, isot lunastukset kiinteistörahastoista olisi katatsrofi Titaniumille ja jos tuotto rahastolla olisi yhtä huono kuin eQ:n yhteiskuntakiinteistöllä, niin epäilemättä kohtalo olisi vastaava lunastusten suhteen.
Lähikuukausien tuotto Titaniumin kiinteistörahastoissa on erittäin mielenkiintoista seurata. Jos ne kestävät plussalla edelleen loppuvuoden ajan, niin tämä lunastusriski hälvenee.
Yleensä kun tehdään skenaarioanalyysi niin mainitaan negatiivinen, neutraali ja positiivinen skenaario. Ilmeisesti tämä on sinun mielestä se neutraali skenaario koska et maininnut muita. Myöhemmässä viestissä puhut mahdollisista massiivisista lunastuksista, joten ilmeisesti se on sinun papereissa se negatiivinen skenaario. Olisi mielenkiintoista kuulla mikä on sinun papereissa se positiivinen skenaario vai kirjoitatko tahallaan pelkkää negatiivista, jotta mahdollisesti pääsisit myöhemmin halvemmalla kyytiin?
Itse ajattelen niin, että hoivan tuotot ovat nyt korkojen nousun vuoksi jääneet selvästi aitakoron 7% alle, mutta korot ovat kuitenkin kohta jo laskemaan päin. Rahaston tuotot alusta alkaen ylittävät tuon 7% p.a. niin reilusti että oikeastaan ihmeitä saisi tapahtua että tuottosidonnainen oikeasti lakkaisi kokonaan. Merkittävä lunastusaalto korkojen pysyessä pitkään korkealla voisi olla tällainen katalyytti. Siihen en kuitenkaan usko koska ei Euroopan taloudessa niin hyvin mene että EKP:lla olisi enää varaa pitää korkoja kovin korkealla kovin pitkään. Jos taas ajatellaan että korot kääntyvät laskuun, vuokratuotto pysyy n. 5 prosentissa ja inflaatio n. 2 prosentissa niin tällöin tuottosidonnainen pysyisi aikalailla historiallisilla tasoillaan. Itse näen tässä tällä hetkellä niin paljon pitemmän aikavälin mahdollisuuksia että olen siksi jo aloittanut oman osto-ohjelmani jota jatkan mahdollisesti syksyyn asti.
Jos Titaniumin rahastot olisivat erityisen alttiita lunastuksille, niin luulisi, että ne olisivat tapahtuneet massiivisessa mitassa jo nyt. Lunastuksissa ymmärtääkseni nykysäännöillä Titaniumin kassakone kilahtaa 1-3 prossan plus rahaston puolen vuoden tuoton verran.
Positiivinen skenaario Titaniumille omissa papereissani on se, että yhtiö todentaa koko tekemänsä kiinteistöarvioinnin markkinoille uskottavasti ja objektiivisesti, eikä niin että sen yksinomaan toteuttaa pieni muutaman työntekijän yhtiö, jolla ei talousluvuista päätellen ole juuri muita asiakkaita kuin Titanium. Eli tämän pitäisi olla se lähtökohta. Toisekseen yhtiön tulisi avata avoimesti tapansa laskea tuottosidonnaiset palkkiot ja ihmettelen suuresti miksi yhtiö ei voi olla avoin ja läpinäkyvä tässä laskentamallissa. Viime vuodesta yhtiö laskutti noin 4M tuottosidonnaista palkkiota suoraan Hoivasta (todella merkittävä summa) ja kukaan ei osaa laskea mistä käytännön luvuista tämä on laskettu. Mitä jos vuodelta 2024 Hoiva tuottaa juoksevien kulujen jälkeen vaikkapa 1 % niin paljonko Titanium repii tästä arvonkehityksestä tuottosidonnaisia ulos euroina? Nämä asiat tulisi kyetä hahmottamaan. Kun nämä esitetyt asiat olisivat tiedossa ja korjattuna niin yhtiötä on ylipäätään mahdollista paremmin arvioida sijoituskohteena ja se olisi positiivinen asia.
Sitä ennen ja nykytietojen valossa sekä huomioiden valtavan riskin sille, että Hoivan osuudenomistajat myyvät vielä nyt “hyvän sään aikana” omistuksiaan pois niin yhtiön osaketta jos tarkastelee sekä vaihtoehtoisia listattuja varainhoitajia (niiden arvostuksia) niin tuo 12-13 kerroin on mielestäni aivan max mitä yhtiön tuloksesta (tuottosidonnaisista korjattuna) voi maksaa eli tämä vie osakekurssin tuonne 7-8 euron välimaastoon. Osake on siis vielä melko hinnakas siihen nähden.
Montako arvioijaa on sitten verrokkirahastoilla (eQ hoiva jne.) ?
Tässä on tuo arvioija. Toimitusjohtaja kommentoi tätä valintaa sillä että tämä yritys ei keskity kiinteistökauppa-transaktioihin, vaan puhtaasti arvon määritykseen.
Hyvältä näyttää omaan silmään:
Olemme toimineet alalla jo vuodesta 1995 lähtien ja olemmekin Suomen ensimmäinen Kiinteistörahastolain 18 a § mukainen Keskuskauppakamarin kiinteistöarviointilautakunnan hyväksymä kiinteistönarviointiyhteisö.
Vuosittain arvioimiemme kiinteistöjen kokonaisarvo on useita miljardeja.
Ja toimari kommentoi kanssa H2-katsauksessa että tammikuussa tehdyn kaupan perusteella määritetyt arvot ovat juurikin oikealla suhdanteella. Eli tämä:
:
